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房地产开发

如何开发房地产
  1、成立房地产,先暂定
资质。有相应的人员资格证书。
  2、买地。也就是通过招拍挂得到出让
土地,需要大笔钱。   
  3、买地成交确认书拿到后(土地证没办理前)即应该到
规划局办理规划示意图和《用地规划许可证(内含红线图)》,缴纳规划服务费。                       
  4、到发改委办理《立项》,期间需要做《环评》《安评》(大笔费用)《水资源报告》,缴纳水土保持费(大笔费用)《项目申请报告》,以上均为
有关系中介来做,各种花钱。
  5、
国土资源局地理科办理《土地证》。
  6、
设计院做规划方案文本,送规划局审方案,拿到方案审批书,给图纸审查科,拿整套施工图,刻光盘审施工图,缴纳施工图审查费,防雷审查,缴纳防雷检测费等。审完后盖章4套,一套建筑图送回规划局存档。
7、住建局办理施工、勘察、监理等配合
主体的招投标。缴纳相关费用。
8、消防审查,免费不能免人情。                          
9、人防审查,不建设人防的缴纳大笔异地建设费,建设的,缴纳大笔人防工程设计费,出图。
10、
物价局价格调节基金审查。(7、8、9项盖三个章)
11、回规划局,办理《
工程规划许可证》,缴纳规划服务费。
12、报建,分质监站报监和安全报建两个,缴纳监督服务费和定额管理费。
13、缴纳大笔的劳保统筹和配套费。大笔啊!还有农民工保证金。
14、办理《开工许可证》                         friday_mars
15、哇!要开工了。工地做到
三通一平,通水通电通路,场地平整。麻烦又来了,供电所通融下,地下水或地表水,水利局通融下,也可自己搞了。
16、找规划局领导和测量公司来工地定位放线,缴纳测量费(小费用,几万块)。
17、开挖基槽了,缴纳氡气检测费(大笔费用),打桩的话,大应变小应变检测(大笔费用)。
18、找质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察等
验槽,验完招待下。
19、
基础打完了,规划局领导和测量公司来工地验线。质监站、设计、施工、监理、房地产、勘察验基础。                              
20、到
标准层了,质监站、设计、施工、监理、房地产来验标准层。
21、主体完了,监测站检测主体强度,钢筋拉拔实验(缴纳检测费用)期间送砂、石、
水泥、砂浆和混凝土试块、钢筋、焊条、焊接的检测,缴纳各种费用。        friday_mars
22、办理《预售许可证》
23、砌墙,质监站、设计、施工、监理、房地产来验主体。验完招待下。
24、装饰装修,抹灰
贴砖等,别忘了送瓷砖检测。
25、屋面工程,别忘了送保温检测,瓦的检测。
26、地暖、铝合金、楼梯扶手、阳台栏杆、外墙涂料、
内墙涂料、装修等全完了。单体竣工了,自己先验收,质监站、设计、施工、监理、房地产初验,提出问题,整改完,最终验收。
27、在此之前各种室外室内的配套就应该召集起来了,各种设计费缴纳了,安排先后进场施工,一般水(自来水和污水)、暖气、强电、弱电、
天然气、智能化等分别把场地翻个底朝天,好了,配套完了。
28、发公告,交房给业主。
29、根据业主意见整改。                                    
30、同时综合验收也在紧锣密鼓的展开,当然有的在单体验收时就要想到,比如
房管局测量面积。
31、综合验收,分别请规划局、住建局、人防局、消防局、燃气办、暖气办、电业局、园林局、房管局、环保局等等部门来现场验收,并提出意见,整改。完成绿化
景观
32、住建局给出《
备案证》,宣告综合验收完成。
33、
工程期间要接受很多家主管部门的莅临,并接受知道意见。
34、看看有啥奖励可以评选,努力完成评优工作。
35、一直卖完
房子
整个房地产就是这样开发出来了。期间还有销售策划宣传,
财务贷款活动、工商检查等;

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